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  • 一文读懂楼市大格局:哪里是机会哪里是巨坑?
    日期:2019-08-31  发布:网站管理员  浏览:60  举报:投诉举报

    摘要:炒股的人里面,有一个流派叫“低价流”,就是专门盯着那些价格两三元的低价股进行操作。

    炒股的人里面,有一个流派叫“低价流”,就是专门盯着那些价格两三元的低价股进行操作。

    最近几年,楼市里面也有这么一个类似的流派,就是专门瞄准一个城市中的低价房下手。

    “低价流”的核心思想,就是价格低。价格低,代表了 下跌有限,但是上涨无边。

    同时,经过这一轮地产大牛市的教训,越来越多的人开始明白一个道理,那就是 房地产投资,一定要坚决远离三四线及以下的中小城市,拥抱一二线大城市。

    而目前各个省也都有一种强烈的做大省会、留住人才,进而参与全国城市竞争的冲动。

    最典型的就是山东济南。

    山东为了增加济南的首位度,直接把莱芜整个划给了济南, 让济南从省内的三弟秒变二哥, 有了和青岛一较高下的资本。

    因此,当下房地产投资有一句非常经典的语录就是: 向省城进军。

    而且,现实也充分证明,最近五年内,投资省会的人们,几乎都是赚的盆满钵满,收益率在本省绝对是碾压其他所有城市。

    因此,在 低价+省会 的双重因素驱动下,目前楼市投资出现了一个新的动向,就是寻找房价还在万元以下的省会级城市入手,寻找投资机会。

    那么,低价流派+省会的模式,在楼市中真的适用吗?

    在当前的环境下,投资省城最大的障碍,主要有两个。 一是限购 ,直接导致了很多人没有房票,想买也没资格。

    另一个就是经过一轮大涨,目前省会城市的房价普遍已经不低, 有高位站岗的风险。

    但是,今天如果告诉你,放眼全国,还有一些城市,它们不仅是省会城市,顶着巨大的政治光环,而且价格全部都在万元以下,有的甚至只有五六千,相较于北上深动则七八万的价格,势差达到10倍,极具比较优势。

    更重要的,他们的二手房,有的甚至是新房,基本都 不限购,不限购,不限购。

    也就是说,如果你有钱任性,完全是想买几套买几套,想花多少花多少。

    这样的城市,如果现在就摆在你的面前,你买吗?你跟吗?

    下面这张图,是目前全国27个省会城市和4个直辖市的房价排名图。



    需要说明两点。一是因为自治区在行政级别上和省是一样的,所以为了便于表述,自治区的首府也统一称为省会。

    第二点是,统计的这些城市的房价,不是单纯的新房价格或者二手房价格,也不是传统意义上的平均价格。而是综合了新房和二手房之后的 中位数价格。

    因为新房价格极具迷惑性,比如北京,目前新房供应基本都在5环外,所以如果你看北京新房价格,似乎只有四五万,偏远的大兴房山,甚至还有两万多的。

    而你到四环以内看看,7万以下价格的房子,几乎都已经绝迹了,五环以内5万以下价格的,也消灭的差不多了,基本剩下一些歪瓜裂枣。

    又比如新房癌及其严重的重庆,现在内环内新开的楼盘,基本在1万5以上,算上装修2万多也不稀奇。如果你据此判断重庆的房价至少也在一万七的话,你就图样图森破了。

    目前重庆内环内核心区域、甚至是红得发紫的两江四岸,10年左右的小区,价格在一万二三的一抓一大把,随便点几个,比如龙湖观山水、华宇北国风光、中海北滨一号等等。而且还都是知名大品牌开发商的小区。

    至于什么是中位数价格,大家自行百度吧,就不浪费时间了。我们继续回到上面的房价排名图上来。

    我们把这31个城市的房价,分成四个梯队。 第一梯队 的是北京上海, 价格5万以上。 超级双雄,独孤求败,甩开后面一大截。

    第二梯队 的城市是济南、武汉、天津、南京、福州、杭州、广州等7个城市, 价格在2万到3万之间。 除了广州外,清一色的强二线城市。

    第三梯队 的是哈尔滨、贵阳、太原、南昌、重庆、南宁、西安、合肥、成都等14个城市。 价格在1万到2万之间。 这个区间的城市数量最多,几乎达到了一半。

    第四梯队 的是 银川、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、拉萨、长春、沈阳、贵阳、兰州。 这9个城市,基本都满足省会城市、价格万元以下、不限购的条件。

    看起来属于非常理想的投资标的。这些城市的房子,值得投资吗?

    和北京上海动辄七八万每平米的房价相比,银川、西宁、乌鲁木齐、沈阳、长春这些城市的房价完全可以用马云口中的白菜价来形容。

    北京四环内一个5平米的卫生间,就可以买到西宁一个70平米的两室一厅,而且还是省会城市。因此,从价格上来看,这些城市是真的价格洼地。

    如果从概率上来看的话,8万一平米翻倍涨到16万一平米的概率显然要比5千一平米涨到1万一平米困难的多。

    而且像乌鲁木齐这样的城市,还头顶着“一带一路”桥头堡这样的超级光环。

    对于有些想象力比较丰富的人而言,乌鲁木齐会不会借着“一带一路”的东风,成为引领中亚、走向世界,成为国际化的大都市呢?

    那样的话,投资乌鲁木齐的房子,岂不是要赚翻了?

    因此,类似西宁、银川、乌鲁木齐这样的城市,就非常符合下跌有限、上涨无限的投资预期。

    那么,价格洼地就是价值洼地吗?这些万元以下、充满想象力的省会城市,到底值不值得投资呢?

    下面是非常著名的“胡焕庸线”和“三海关线”在中国地图上的位置图。

    从地图上看,目前省会城市房价低于1万的9个城市中(贵阳除外),8个都在胡焕庸线以西和山海关之外。

    其中,胡焕庸线以西的城市是银川、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、拉萨、兰州。位于山海关之外的是长春和沈阳。

    在投资界有一个说法,就是 投资不过山海关、贫富分界胡焕庸。 山海关之外就是传说中的东北三省,胡焕庸线以西就是传说中的西北6省。

    东三省因为各种原因,改革开放之后,逐渐从经济强省滑落到今天的各种数据垫底。如果说日本失去了20年,那么东三省可以说从2007以来,同样失去了十几年。

    2013年的时候, 乌鲁木齐的中位数房价 冲到历史最高点,大概在8000元,同时期 西安的中位数房价 在7000元, 武汉的中位数房价 大概在9000元。

    而到了2018年,乌鲁木齐跌倒了7860,西安涨到了16500,武汉更是站稳了20000。

    从曾经比西安贵1000、比武汉便宜1000,到如今大约只有西安的二分之一、武汉的三分之一,岁月洗礼、沧海桑田。

    因此,从房产投资的角度来看,胡焕庸以西的西北6省会城市,相较于胡焕庸线以东的广大省会城市, 从投资的角度来看,收益在省会城市中绝对垫底。

    这就类似于股票市场中的个别低价“神仙股”,除了持有者自己脑海中想象出来的上涨空间无限之外,其实本质上并没有多大投资价值。

    胡焕庸线以西和东北的省会城市之所以房价低,主要原因还是在于经济弱,经济弱的根源在于人口少,人口少的根源在于自然条件差。

    以西北省会城市中经济最强的乌鲁木齐为例,2018年,乌鲁木齐的GDP是3184亿元。

    从增长率上看,2018年乌鲁木齐GDP增长率为7.6%,比全国平均水平6.6%高出1个百分点,属于中等偏上的水平,还是挺不错的。

    但是如果看总量呢?西北最强城市乌鲁木齐2018年3184亿的GDP是个什么水平?

    在全国排名的话,排在第77名。你知道75名是谁呢?是山东的菏泽,2018年的GDP是3202亿元,比乌鲁木齐多18亿元。

    菏泽属于山东比较弱的市,在整个山东排名13,属于倒数垫底的份。而且估计全国90%的人都不知道菏泽在什么地方,甚至80%的人,压根就不知道中国还有一个城市,叫菏泽!

    但是即使是在山东倒数垫底的菏泽,这么一个在全国都不出名的四线城市,其经济总量都超过了西北六省会城市中经济排名第一的乌鲁木齐,由此可见,西北经济在全国范围比较来看的话有多弱了。

    而房价第一的北京2018年GDP是多少呢? 是30320亿。 大约是乌鲁木齐的10倍。因此,如果单纯地从经济发展水平来看,北京房价大约70000,乌鲁木齐房价大约8000,二者大致是9倍的关系。

    如果看银川的话,这个规律一样适合。2018年银川的GDP是1901亿元,北京的GDP是银川的大约15倍,而北京的房价大约是银川的13倍。二者的倍数关系也基本成立。

    因此,简单粗暴地以GDP来比较的话,如果以北京7万单价为参照物,乌鲁木齐和银川的房价就值六七千,没有低估,甚至还略高估。

    而西北六省会城市之所以经济弱,根源还是在于人口少。 没有人,一切都是空谈。

    而西北六省人口少,主要的根源还是在于自然环境及其恶劣,相较于东南沿海城市,甚至武汉长沙等中部城市,并不太适合大规模的人类居住生存。

    如果你坐飞机从北京一路向西,当飞机进入甘肃之后,会发现下面是一片荒凉,荒凉到昆仑山上除了黄土就是岩石。

    那种荒凉,是连片的,上百万平方公里的。

    从上面的这张地图可以看到,在中国的东南版图上,郁郁葱葱的绿是底色,没有植被的地方,就像是十八岁女孩脸上的青春痘。

    而在西北的版图上正好相反,满目荒凉的黄是底色,偶然几处绿色,更像是八十岁男人脸上的老年斑。

    下面三张图,分别是1935年、1990年和2010年中国人口密度分布图。从中可以看出,近一百年以来,西北地区人烟稀少的趋势一直存在,并未有明显改变。

    而目前随着交通工具的革命和户籍制度的放开,西北等地的人口正在出现剧烈的流失现象。

    2018年,抢人最凶猛的西安、杭州、成都、重庆、武汉等中部省会城市,人口增加总量在500万级别,拒不完全统计,这些城市的增量人口,除了一半来自本省其他地级市之外,绝大部分都是来自西北六省。

    面对西部城市严重的人口流失现象,国家层面甚至都出台了专门的政策,防止东部沿海发达地区高薪到中西部和东北抢挖人才。

    但是信息交流技术的发展和交通工具的便捷,越来越多的中西部和东北地区的人们了解地区之间的差异和外面世界的精彩。

    今年以来,大事不断。年初粤港澳大湾区正式落地;8月初,上海临港自贸区宣布获批;前两天,国家层面支持深圳建设世界一流城市的消息刷频,这一系列重磅利好消息依然说明: 当前国家重点发展的区域,依然是在东部沿海地区。

    在当前稳经济稳增长的大环境之下,基础好、底子厚的长三角、珠三角、京津冀依然是重点发展的地区。

    因此,在没有根本性的政策扶持和经济社会环境的改变之前,西部地区和东北地区的人口进一步流失依然不可避免。

    下面这张图是中国第一个大一统帝国—秦帝国的疆域图,如果将秦朝版图和胡焕庸线以东及山海关线以南的地图对比起来看的话,二者居然惊人的相似。

    号称乐府双壁之一的《玉台新咏》这样唱道:孔雀东南飞,五里一徘徊。

    也就是说,早在两千多年前,我们的老祖宗就已经告诉我们, 房产投资啊,得往东部城市走,往南部城市走,往东南沿海城市走。

    比如东部沿海一带的北京、天津、青岛、上海、福州、厦门、广州、深圳。

    又比如,往里面退一点的石家庄、济南、南京、杭州、合肥、南昌、南宁。

    再不济,你也得选武汉、郑州、成都、重庆、西安、昆明吧?

    不能再退了,再退,就真的要掉进坑里爬不出来了。


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